Изменения условий семейной ипотеки охладят рынок недвижимости Карелии

Фото: Виктор Россыпнов/ vk.com

С 1 февраля в России изменятся условия выдачи семейной ипотеки. Так, можно будет получить только один льготный кредит под 6% на семью. Второй займ по программе можно будет оформить только после погашения первого кредита и при рождении еще одного ребенка.

Помимо правил «одна ипотека — одна семья» с февраля вступает в силу ряд изменений, корректирующих так называемые лазейки для заемщиков. Новые правила исключают «донорскую» схему. Раньше кредит под 6% могли получить даже те, кто не подходит под условия семейной программы, включив в договор формально соответствующего требованиям человека — «донора». Изменится и ставка по семейной ипотеке. Теперь ее размер будет зависеть от количества детей в семье. Если родился первый ребенок, она будет равна 10%. При появлении второго ребенка — 6%, третьего — 4%.

Программу «Семейная ипотека» запустили в 2018 году. Летом 2024 года ее продлили до 2030 года, скорректировав условия. Воспользоваться обновленной семейной ипотекой могут семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет включительно; семьи, где есть ребенок-инвалид; семьи из малых городов (до 50 тыс. жителей), где есть двое или более несовершеннолетних детей; семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития. Программой можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке у застройщика или для приобретения частного дома с земельным участком с использованием эскроу-счета.

По оценкам экспертов, нововведения могут привести к снижению числа выданных в России ипотечных кредитов в целом. При этом компенсировать этот спад может лишь снижение ставок по рыночной ипотеке до приемлемого уровня или снижение цен на само жилье.

Последствия ограничений

Меры по изменению условий семейной ипотеки призваны повысить адресность льготных программ и снизить влияние инвестиционного спроса в сегменте, считает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По ее словам, это позволит уменьшить число сделок, когда квартиры приобретаются не с целью улучшения жилищных условий, а для последующей сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене.

Новые правила программы делают ее более строгой и целенаправленной, считает эксперт по недвижимости в Карелии Алексей Самарин. С 1 февраля средства программы можно будет использовать исключительно для покупки жилья для собственных нужд. «Раньше можно было брать два кредита: один для себя, второй — как инвестицию», — подтверждает эксперт.

По словам Самарина, у изменений в программе будут последствия как на карельском, так и на российском рынках недвижимости. В ближайшее время следует ожидать охлаждения рынка первичного жилья после временного ажиотажа. «Сейчас люди массово пытаются зайти в последний вагон, чтобы успеть оформить ипотечный кредит по семейной ипотеке, — объясняет специалист. — Затем спрос снизится из-за высоких рыночных ставок и это заставит покупателей переходить на более скромное жилье, либо отказываться от покупки».

Прогноз по краткосрочному росту ипотечной активности дает и исполнительный директор федерального агентства недвижимости «Этажи» Регина Дыдалина. «Новые ограничения — очередной катализатор спроса на льготное кредитование. Он резко вырастает при любых ограничениях льготных программ кредитования, что нередко провоцирует рост цен», — добавляет Дыдалина.

Отложенные покупки

Сокращение льготных программ в целом и семейной ипотеки в частности в долгосрочной перспективе приведет к падению спроса на новостройки в Карелии, считает Алексей Самарин. По его наблюдениям, застройщики уже снижают темпы ввода нового жилья, так как рыночные условия ипотеки остаются недоступными для большинства.

По мнению эксперта, для нормализации спроса оптимальный размер ставки по рыночной ипотеке составляет 10%, однако достигнуть этого показателя возможно лишь к 2027 году. В нынешних же условиях часть семей уже выпала из этой программы из-за ограничений. «Ввиду того, что рыночная ипотека делает ежемесячные платежи непосильными, семьи, не подпадающие под новые жесткие условия, будут откладывать покупку до снижения ставок», — добавляет Самарин.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова говорит, что дифференцированные процентные ставки являются хорошей идеей для рынка, однако стоимость жилья все еще остается недоступной для части российских семей, так как они не могут позволить себе ипотеку даже по льготной ставке. «Требуется повышать ценовую доступность жилья, чтобы семьи могли финансово осилить ипотечные платежи», — отмечает Носова.

Спрос в столице республики

В Карелии, как и по всей стране, программа семейной ипотеки пользуется большой популярностью, рассказывает Алексей Самарин. Ее востребованность кратно возросла после расширения условий на семьи с двумя несовершеннолетними детьми с 2023 года.

Недвижимость с семейной ипотекой можно приобрести в разных районах республики. Как правило, покупатели отдают предпочтение районам с более развитой инфраструктурой. Чаще всего ипотеку оформляют в Петрозаводске. «Семьи с детьми выбирают Древлянку и Кукковку благодаря большому количеству детсадов и школ», — говорит Алексей Самарин. Также рассматривают Центр и Голиковку, учитывая транспортную доступность районов.

В северных районах Карелии покупательская способность, наоборот, снижается. Из-за нехватки социальной инфраструктуры люди предпочитают переезд в Петрозаводск покупке квартиры на севере республики.

В 2025 году число выданных ипотечных кредитов в Карелии по сравнению с предыдущим годом выросло на 65%. Однако, этот показатель так и не достиг уровня 2023 года. Сохранение пониженного спроса на рынке недвижимости республики связывают с повышенными ставками по ипотеке. В основном граждане приобретали квартиры за наличные, реже с небольшой ипотекой или материнским капиталом.

В среднем жители республики копят на первый взнос по ипотеке три года и два с половиной месяца. По этому показателю Карелия заняла 25 место в рейтинге регионов России. За год республика поднялась сразу на 17 позиций. Средний размер первоначального взноса составил 1,59 млн руб.