Игра вдолгую. Что происходит на рынке коммерческой недвижимости Карелии
Стоимость вторичной коммерческой недвижимости в Карелии за последние 2 года выросла в 2 раза. Такие данные привели РБК Карелия в агентстве «Недвижимость и Инвестиции». РБК Карелия поговорил с экспертами и узнал, выгодно ли сейчас вкладывать средства в эту нишу, и какие объекты будут пользоваться спросом в 2023 году.
Цены — выше, сроки в рост
Традиционные инструменты рынка коммерческой недвижимости — аренда и продажа площадей по-разному реагировали на внешнеэкономические обстоятельства последних лет, считают эксперты. Так, в сфере управления недвижимостью выросли сроки окупаемости объектов. Если ранее при стоимости 1 м2 от 60 тыс. руб. этот период составлял около 6 лет, то сейчас при цене от 110 тыс. руб. вырос до 8-12 лет. Такие данные привели РБК Карелия в компании «Недвижимость и Инвестиции».
По словам учредителя компании Ивана Константинова, это объясняется тем, что цены на недвижимость растут быстрее, чем рынок аренды. За это время рыночная цена квадратного метра выросла почти в 2 раза, а арендная ставка всего на 30%. При этом отмечается тенденция, что крупный бизнес — банки, сетевые магазины предпочитают не покупку недвижимости, а именно аренду.
Об этом же говорят и в ООО «Многофункциональный центр недвижимости». Как отмечает руководитель компании Илья Политов, владельцы недвижимости — известные финансовые организации стараются сейчас продавать собственные помещения. Однако найти арендатора для больших площадей на длительный срок сейчас не так просто.
После закрытия федеральной сети продуктовых магазинов SPAR покупатели скептически относятся к таким проектам, отмечает Константинов. Как следует из данных агентства, в основном сейчас приобретают коммерческую недвижимость стоимостью до 10 млн. руб. Это небольшие помещения до 100 м2, в которые располагаются пункты выдачи маркетплейсов или небольшие локальные сетевые магазины.
По информации МФЦН, спрос также сохраняется на первые этажи жилых домов, в которых собственники переводят жилые помещения под коммерческую недвижимость и в новых домах, управлением площадей в которых занимаются дочерние компании строительных организаций.
Складские перспективы
Еще одна особенность рынка — это спрос на складские помещения. Оценивая прогноз на 2023 год Илья Политов отмечал, что растущий сектор e-commerce и новой логистики будет искать возможности для увеличения количества складов, что в свою очередь открывает возможности для их собственников и владельцев земельных участков на пересечении или поблизости от транспортных маршрутов. О спросе на складе и земельные участки для их строительства говорят и в агентстве «Недвижимость и Инвестиции», в котором сейчас работают над рядом проектов по поиску участков для компаний в сфере логистики.
В целом говоря о ситуации на рынке коммерческой недвижимости, эксперты отмечают влияние совокупности факторов. Когда с одной стороны, снижение торговой активности классических магазинов, уход западных брендов освобождает значительные площади, которые бизнес не торопиться занимать, а, следовательно, продажи и активность здесь снижаются. С другой стороны, растущие отрасли экономики — e-commerce и транспортная сфера наоборот формируют спрос в локальных нишах.
В России, по данным консалтинговой компании CORE.XP, по предварительным итогам 2022 года, вложения в объекты коммерческой недвижимости выросли на 25% в годовом сопоставлении и могут достигнуть 221 млрд руб. В основном, по оценкам экспертов, это произошло благодаря закрытию ряда крупных сделок в складские объекты, инвестиции в которые достигли порядка 75 млрд руб. (+23% по отношению к результату 2021 года), что стало историческим рекордом для данного сегмента. Отмечается, что основной спрос со стороны инвесторов был сосредоточен на активах, расположенных в Москве (69% от общего объема вложений) и Санкт-Петербурге. На регионы пришлось 12% от общего объема инвестиций (по сравнению с 3% в 2021 году) благодаря продаже объектов иностранными собственниками.
Среди трендов 2023 года аналитики компании JLL ожидают, что в фокусе внимания инвесторов будет оставаться складской рынок как наиболее устойчивый сегмент коммерческой недвижимости, что наметилось еще в пандемию, а также увеличение разрыва между ожиданиями продавцов и покупателей.
Повтор публикации от 03.02.2023
